ブログ - 実家 空き家になる SUUMOのレポートをLLMに頼って価格調整を考える
SUUMOへの物件掲載から４ヶ月．まだ売れない，売れるそぶりもないので不動産屋からは価格調整するように強く依頼が来た．
不動産屋からは「SUUMO入稿・分析システム」をそのまま印刷したものをくれるだけなので，もらったPDFをそのままClaude Sonnect 4.6に読み込ませて分析・集計してもらった．
引用： 問い合わせゼロとなってるけど，直接不動産屋に連絡があった件もある．SUUMOを経由してない場合はカウントされない．これは参考までにということか．
「おすすめピックアップ」というのが外れているのは不動産屋からは連絡がないけど，価格改定しないと売れないから広告費をだせないぞという暗黙の話なのだろう．
間取りのデータなどを読み込ませるとこんな感じに出てきた．
不動産屋からは「SUUMO入稿・分析システム」をそのまま印刷したものをくれるだけなので，もらったPDFをそのままClaude Sonnect 4.6に読み込ませて分析・集計してもらった．
引用：
ポジティブな点
掲載直後（2月）は詳細PV 33〜35と高水準Good
エリア平均詳細PVを一貫して上回っているGood
画像29枚・カテゴリ5種と掲載内容は充実
懸念点・改善ポイント
詳細PV/日が35→19と3ヶ月で約半減要注意
来場予約・資料請求・HPクリックがゼロ要注意
4月以降に画像カテゴリが5→4に減少要確認
おすすめピックアップが4月以降に外れた
全体の流れ
2026年2月7日に本格掲載がスタートし、最初の2週間は詳細PV/日が33〜35と好調でした。その後は徐々に下降し、5月時点では約19まで落ちています。エリア平均（14前後）は一貫して上回っているので、物件そのものへの関心は低くない状態です。
一番気になる点：問い合わせゼロ
詳細ページを見てもらえているにもかかわらず、来場予約・資料請求・HPクリックが全期間を通じてゼロです。「見てはいるけど動かない」という状況で、価格・条件面か掲載内容のどちらかに引っかかりがある可能性があります。
4月以降に変化があった点
おすすめピックアップ（おすピク）のオプションが4月以降に外れており、画像カテゴリ数も5→4に減っています。この時期から一覧PVも落ちているので、掲載のてこ入れを検討するタイミングかもしれません。
「おすすめピックアップ」というのが外れているのは不動産屋からは連絡がないけど，価格改定しないと売れないから広告費をだせないぞという暗黙の話なのだろう．
間取りのデータなどを読み込ませるとこんな感じに出てきた．
引用：
引用： 不動産屋さんがいう金額は，やはり実績に基づいた実勢価格という感じか．
情報が集まりました。間取りと相場データを合わせて分析します。
間取りの確認：4DK（DK6帖＋洋室9帖・4帖・6帖＋和室6帖）＋収納複数・ベランダの2階建て。延床は推定70〜80m^2前後の標準的なファミリー向け間取りです。
まとめると、800〜980万円台が現実的な妥当ラインで、強気でも1,000万円前後というのが相場から見た判断になります。以下に詳しく整理します。
エリア相場の根拠
市の住宅地の公示地価（2026年）は平均約5万1千円/m^2（坪単価約16.9万円）で、前年比+1.82%と緩やかな上昇傾向にあります。
駅エリアの実際の流通物件は、4DK・2階建てで798万〜960万円台、4DKで1,167万円台という事例が確認できます。また駅徒歩10分・4LDKの物件が1,180万円で出ている事例もあります。
引用：
現在の掲載価格1,150万円との差は依然として170万円ほどあるので、980万円前後への値下げ交渉が現実的な次のステップかと思います。
